Стороны в договоре субаренды — правила составления договора, учета нюансов и регистрации

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Стороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрации

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере.

С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Как составить договор аренды

Скачать бланкПосмотреть образец

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно.

За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ.

Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы.

Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.

  • Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.
  • В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.
  • Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Стороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрацииСтороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрацииСтороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрацииСтороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрацииСтороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрацииСтороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрацииСтороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрации

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/arenda-imushchestva/

Как грамотно составить договор субаренды земельного участка: важные моменты

Стороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрацииУ участников земельных арендных отношений есть право передать все или часть своих прав третьему, заинтересованному лицу. Чаще всего это касается передача земли в субаренду.

  • Эта коммерческая сделка направлена на получение выгоды от переоформления своих прав арендатора по уплате ставки за использование надела по более высокой цене.
  • Такая ситуация может возникнуть, если первоначальный арендатор признает, что он не имеет фактической возможности использовать надел по назначению, оговоренному в соглашении с собственником земли.
  • Он находит заинтересованное лицо, которому необходима земля под ведение сельскохозяйственной или иной деятельности, и заключает с ним субарендный договор.
  • Фактически, в правоотношения между истинным собственником и первоначальным пользователем надела вступает третье лицо, на которого передаются те же права арендатора, что оговорены в обоюдном двухстороннем соглашении.
  • Срок сделки не может превышать время пользования землей, указанного в договоре.

Отличия аренды от субаренды

Стороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрацииЗаконодательная регламентация субарендных отношений сторон закреплена в Гражданском и Земельном Кодексе:

  1. Если одной из сторон арендной сделки является муниципальный или государственный орган, то нормативное регулирование лежит в области Земельного права – ст. 22 ЗК РФ.
  2. Если собственником земли будет гражданин, то применяются положения Гражданского Законодательства – ст. 615 ч. 2 ГК РФ.

Все финансовые вопросы по оплате ставки за пользование землей решаются с первым участником сделки, а тот, в свою очередь, переводит оплату собственнику надела. Здесь может прослеживаться коммерческая выгода, чаще всего первоначальные условия оплаты отличаются от тех, которые оговорены с субарендатором в большую сторону.

По закону арендовать землю у государства могут только российские граждане, а вот передать свои права по субаренде можно любому лицу, в том числе и иностранцу.

Земля приобретается для определенных целей, например, для выращивания сельхозпродукции или добычи полезных ископаемых. Все, что будет выращено или добыто из недр земли, будет принадлежать только субарендатору.

В чем особенность процедуры?

Если действие договора найма земли не превышает пятилетний срок, то можно не уведомлять владельца участка о переоформлении прав арендатора. Но во всех остальных случаях сделать это следует обязательно.

Необходимо зарегистрировать новые правоотношения в Росреестре и получить выписку. Тогда субарендатор будет пользоваться наделом на законных основаниях.

Условно особенность субаренды заключаются в следующем:

  1. Стороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрацииУ субарендатора есть право только на использование земли, заявлять о других полномочиях, например, оформить ее в собственность, он не может.
  2. Третье лицо соглашения об аренде обязано соблюдать требования, выдвинутые не только первым арендатором, но и истинным владельцем надела.
  3. Срок действия субарендных земельных отношений не может превышать время, оговоренное основным договором найма земли.

Лицо, желающее оформить субаренду надела, перед заключением договора должно проверить:

  1. Есть ли в первоначальном арендном соглашении пункт о возможности передачи земли в субаренду.
  2. Документальное описание участка с фактическим состоянием – есть ли в них различия.
  3. Особое внимание следует уделить составлению акта приема/передачи, если какие-то важные детали упустить, то при возврате участка владелец может потребовать устранить имеющиеся недостатки, не отмеченные в акте. А доказать, что в этом состоянии земля передавалась субарендатору, будет уже невозможно.

Главным критерием будет являться основной договор с первоначальным арендатором, а субарендное соглашение оформляется на его основе, только добавляется третий участник сделки.

Документация

Для оформления субарендного соглашения необходимо подготовить комплект документации:

  • Стороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрациикопия первоначального арендного договора с владельцем земли;
  • полное описание надела: в него включают список имеющихся на нем растений, зданий, точные характеристики, площадь, местонахождение и разрешенное использование;
  • технический и кадастровый паспорт, с указанием привязки границ к местности;
  • согласованный сторонами график внесения платежей;
  • выписку из Росреестра о принадлежности участка собственнику на момент совершения сделки;
  • акт приема/передачи земли, в нем могут быть отмечены несогласия сторон по определенным характеристикам или описанию надела;
  • протокол о проведении согласования возникших разногласий;
  • если границы не согласованы с соседями, то потребуется акт о том, что разногласия по границам отсутствуют.

Составление соглашения

Составление соглашения должно соответствовать определенным правилам, оно должно отображать:

  1. название – договор о субаренде;
  2. место и дату составления;
  3. сведения о сторонах – личные данные арендатора и субарендатора, паспортные данные, место регистрации каждого участника оглашения;
  4. описывать основания – данные о первичном арендном договоре, номер регистрации в Росреестре, дата оформления;
  5. Стороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрациираздел предмета договорных отношений – в этом пункте дают описание участка, его технические и кадастровые сведения, месторасположение, почтовый адрес, общую и передаваемую площадь участка, сведения о строениях;
  6. подробное описание прав и обязанностей сторон сделки;
  7. способы оплаты за пользование участком – пункт должен содержать размер оплаты, дату перечисления денег, возможность изменения субарендной ставки;
  8. мера ответственности за нарушения условий договора;
  9. срок заключения соглашения;
  10. другие сведения – кол-во экземпляров, способ разрешения конфликтных ситуаций, сведения о реквизитах для перечисления средств, список прилагаемых документов;
  11. личные подписи участников сделки, либо доверенного лица.
Читайте также:  Виды ставок налогов - законодательная основа, особенности классификации, разнообразие решений и примеры

На что обратить внимание?

В обязанности первоначального нанимателя входит:

  1. Передать надел в установленный соглашением срок.
  2. Уведомить истинного собственника о субаренде земли с третьим лицом.
  3. Отслеживать целевое использование переданного участка.

Субарендатор обязан:

  1. В срок проводить оплату за использование земли.
  2. Следить за переданной ему недвижимостью, не допускать противоправных действий на ней.

В разделе «Права…» следует прописать надлежащий вид деятельности, возможность возвести постройки, если это допускает первоначальный арендный договор.

Также необходимо сделать отдельную оговорку на возможное расторжение соглашения, если оплата не будет поступать вовремя, или на участке будет вестись запрещенная законом или нецелевая деятельность.

Заключение сделки

  1. Стороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрацииЕсли у сторон нет замечаний по смыслу заключаемой сделки, то они подписывают договор, тем самым подтверждая факт состоявшихся юридически значимых действий.
  2. Если собственник не согласен с оформлением субаренды, то посреднический с третьим лицом договор признается недействительным.
  3. Также необходимо уточнить, допускает ли основной арендный договор оформление субаренды, если есть прямой запрет, то сделку совершить будет невозможно.
  4. Момент заключения соглашения является точкой отсчета налогообложения, налог будет исчисляться не со дня прохождения регистрации перехода права использования, а с момента его фактического заключения.

Регистрация прав субарендатора

Если срок субаренды превышает календарный год, то переход права владения участком подлежит регистрации. Но он не будет иметь законной силы, пока не пройдет регистрацию в Росреестре.

Подать документы можно непосредственно в любое отделение государственной организации учета и Кадастра, через МФЦ либо направить заказное письмо с описью вложения документов.

Через 30 суток после подачи комплекта документации в реестре будут изменена запись о временном владельце участка на субарендатора. На этом основании необходимо взять выписку, подтверждающую, что все юридические действия с соглашением подошли к логическому завершению.

Какие могут быть наложены ограничения в использовании земли?

Стороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрацииВ иных случаях аренда земель может быть ограничена сервитутом – запретом на использование определенных участков, если в техническом плане указано:

  1. Наличие газопровода, водоснабжения или канализации, которые проложены в недрах границ выделенного под аренду участка.
  2. Присутствие столбов линий электропередачи, связи, другие коммуникационные сооружения.

Все эти сведения должны содержаться в первоначальном арендном договоре, а при оформлении субаренды они автоматически переходят на третье лицо.

На деле это означает, что оговоренные участки земли не могут использоваться субарендатором по своему усмотрению, то есть выделенные части участка должны оставаться неизменными на весь срок действующих соглашений.

Заключение

Подобные сделки по субаренде распространены в области земельных отношений, поскольку приобрести надел на торгах, как это регламентируется законом, не всегда возможно – нет определенных льгот, или лицо является подданным другого государства.

Поэтому важно заранее изучить порядок проведения сделки, чтобы не совершить ошибок.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-subarendy

Как оформить договор субаренды на нежилое помещение – образец и правила

Недвижимость приобретается не только для использования по прямому назначению: проживания, организации производственного процесса или торговой точки. Зачастую владелец нацелен на извлечение прибыли. Тогда за некую плату имущество передается во временное владение другому лицу и оказывается в аренде.

Более того, гражданское законодательство допускает пересдачу уже арендованного помещения. Речь идет о субаренде с заключением договора между сторонами. Как это правильно сделать и какие моменты учесть, поговорим далее.

Стороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрации

Особенности пересдачи помещения

По правовой сути аренда и субаренда – сделки с недвижимостью, а потому должны происходить с учетом юридических формальностей.

  • Правоотношения сторон урегулированы второй частью главою 34 Гражданского Кодекса.
  • Для сделок с нежилыми помещениями применяются параграфы 1 и 4.

Арендный механизм востребован физическими лицами, юридическими субъектами, а также индивидуальными предпринимателями. Субаренда встречается не так часто, как аренда, и характерна в основном для предпринимательской деятельности.

На практике процесс выглядит следующим образом. Собственник коммерческой недвижимости сдает здание в аренду. Стороны оформляют соглашение, и арендатор использует вверенные площади.

Со временем надобность в части помещений отпадает. Тогда временный владелец решает передать неиспользуемые помещения третьим лицам. Под офис, магазин или мастерские.

Тут все зависит от назначения помещений площадей.

Законодательство обязывает поставить в известность арендодателя о пересдаче недвижимости в субаренду. И самое главное – нужно получить письменное согласие собственника. Путем внесения соответствующего пункта в первоначальный договорили отдельным документом.

Если право арендатора на субаренду присутствует в арендном соглашении, дополнительного разрешения собственника не потребуется.

Стороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрации

Использование арендованного имущества

  1. Запрещено использовать помещения для не указанных в договоре целей. Иногда этот момент может не уточняться соглашением дополнительно, что не является нарушением. Тогда во внимание принимают изначальное назначение недвижимого имущества.

  2. Арендодатель вправе проверять характер эксплуатации вверенного им объекта. Правда, злоупотреблять таким правом не получится. По закону проверки допускаются в присутствии субарендатора.

  3. Если обнаружено чрезмерно вольное распоряжение помещением, последует не только расторжение договора, но и полная компенсация ущерба (п. 3 ст. 615).
  4. Текущее содержание и обслуживание помещений возлагается на субарендатора.

    А вот самодеятельность с реконструкциями и перепланировками для него запрещена. При острой необходимости в глобальной перестройке планы нужно согласовать с собственником помещения. Заметьте: не арендатором.

Субаренда: нюансы составления договора

Для оформления сделки достаточно простой письменной формы соглашения. Но как быть с государственной регистрацией? Этот момент зависит от продолжительности поднайма. Если субаренда нежилых помещений продлится меньше года, все обходится без дополнительных формальностей. Однако при сдаче имущества на срок свыше 12 месяцев соглашение регистрируется через Росреестр.

Документ составляется в двух экземплярах. В результате у каждой из сторон должен оказаться оригинал такого соглашения. Требования к договору субаренды вытекают из норм ст. 615, 617,618:

  • срок поднайма не может выходить за рамки основной аренды;
  • правила субаренды подчинены условиям арендного соглашения и не должны ему противоречить;
  • расторжение арендного договора неминуемо влечет прекращение субарендных отношений. В этом случае стоит перезаключить аренду непосредственно с владельцем недвижимости;
  • если первичная аренда признается ничтожной, аналогичные правовые последствия наступают для субарендаторов вне зависимости от условий субаренды.

Стороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрации

Особые случаи

  1. смена собственника имущества сохраняет в силе арендную «цепочку» и условия соглашения;
  2. в случае ухода из жизни арендатора все права переходят к законным наследникам на оставшееся время действия договора.

Второе правило не применимо, если основой арендования выступили особые качества ушедшего. Например, музыкант снимал помещение под студию звукозаписи или профессиональный фотограф организовал студию фотографии.

После их смерти наследники, не обладающие специфическими навыками и способностями, скорее всего и сами откажутся нести бремя арендных платежей.

Скачать в Word [37.50 KB]

Существенные условия субаренды

Отсутствие установленной законом формы договора сложно назвать преимуществом. Споры с арендой коммерческой недвижимости случаются сплошь и рядом.

Хорошо, если ситуацию удается разрешить «мирным» путем. Но если дело доходит до суда, исход определяется условиями сделки. Документально прописанными.

Для суда имеет значение только договор субаренды нежилого помещения, образец которого включает:

  • данные участников соглашения;
  • сроки передачи имущества, целевое назначение;
  • детальное описание объекта:
    • тип помещения – здание, комната, складское или офисное помещение;
    • техническая характеристика – площадь, особенности планировки, оснащение;
    • юридический/фактический адрес расположения;
  • арендный платеж, включающий:
    • собственно оплату за пользование площадью;
    • коммунальные платежи (свет, вода, отопление и т. д.).
    • коммуникационные расходы (телефон, интернет-линия);
  • прочие платежи по усмотрению сторон;
  • реквизиты и подписи.

Структура договора субаренды

Документ перенайма заключается с соблюдением общей схемы договоров аренды нежилых помещений:

  • название документа, номер соглашения при нескольких субарендаторах, дата заключения соглашения;
  • вводная часть – данные сторон сделки, запись о согласии основного арендатора на передачу помещения третьим лицам;
  • основная часть (таблица 1);
  • заключительные положения – регламентируются форс-мажорные ситуации, юридические лица указывают реквизиты организации;
  • подписи сторон.

Таблица 1.

Описание предмета сделки Субарендное нежилое помещение характеризуется в качестве отдельного объекта.
Принимающая сторона должна обратить внимание на наличие недостатков и настоять на включение таких данных в описание.
Условия аренды с четким определением прав и обязанностей участников субаренды Арендодатель обязуется –

  • передать имущество в пользование субарендатору на весь период действия договора;
  • предоставить свободный доступ второй стороны в нежилое помещение;
  • проинструктировать субарендатора об особенностях помещения, расположения коммуникаций, расположении эвакуационных выходов.

Принимающее лицо обязуется–

  • вносить платежи по принятому графику и порядку;
  • принять в пользование объект и затем сдать его в надлежащем состоянии;
  • обеспечить сохранность объекта;
  • использовать помещение по прямому назначению.
Регламент расчетных операций Определяется размер, структура и сроки арендной оплаты. Нужно предусмотреть возможность и условия изменения платежей.
Ответственность по соглашению Устанавливаются меры воздействия при несоблюдении условий субаренды.
Расторжение и прекращение действия договора Рассматриваются ситуации аннулирования субаренды:

  • при нарушениях принятых правил;
  • в случае непреодолимых ситуаций.
Возможность изменения условий договора Если соглашением не предусмотрена корректировка правил субаренды, то изменить что-либо после регистрации арендного права можно только в суде.

По договоренности лиц можно предусмотреть дополнительные правила или вообще отойти от стандартной формы. Однако существенная информация непременно включается в условия.

Регистрируем договор

Напомним, госучет арендного имущества ведется для поднайма сроком от 12 месяцев. Процедура проводится по общему алгоритму. В подразделение Росреестра по месту расположения помещения направляется заявление с приложением:

  • договора субаренды (2 экз.);
  • правовые документы на объект: кадастровые выписки, паспорта, если выдавалось – свидетельство собственности;
  • учредительные документы для организаций, ИП или паспорт – для физ. лиц;
  • доверенность на представителей юридических лиц;
  • согласие владельца на субаренду (или арендный договор с разрешением перенайма).

Это стандарт. Иногда могут потребоваться дополнительные бумаги. Например, разрешение от опеки, если объект принадлежит несовершеннолетним/недееспособным собственникам.

Скачать в Word [67.50 KB]

Передача помещения

Соглашение определяет границы прав и обязанностей сторон, продолжительность поднайма. Однако основанием передачи помещения считается акт приема/передачи дополненный следующими бумагами:

  • техплан помещения;
  • схему инженерно-коммуникационных сетей.

Без этого пакета документов субаренда не приобретает юридическую силу. Акт должен характеризовать фактическое состояние нежилого помещения перед началом его эксплуатации.

В правовом отношении субаренда недвижимости – сложная сделка с участием широкого круга лиц: арендодателя-собственника, арендатора и субарендаторов. Несмотря на всеобщую нелюбовь к «бумаготворчеству» только грамотно составленный договор с приложением полного пакета документов оградит стороны от недоразумений и судебных тяжб.

Как оформить договор субаренды на нежилое помещение – образец и правила Ссылка на основную публикацию Стороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрации Стороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрации

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/dogovor-subarendy-pomeshheniya.html

Договор аренды с правом субаренды нежилого помещения

Многие арендаторы земли или жилья часто задаются вопросом – «Можно ли отдать в аренду уже арендованное имущество?». Гражданское законодательство РФ подобного порядка правоотношений не исключает, и дало ему название «субаренда». Согласно нормам закона, наступление субарендных соглашений возможно лишь при наличии некоторых обстоятельств.

Именно о них и форме договора субаренды поговорим в представленном ниже материале.

Законодательство о субаренде

Стороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрации

Условия передачи недвижимости в субаренду. Фото № 1

Гражданский Кодекс РФ (далее – ГК РФ), руководствуясь нормами права, определил, что имущество, которое находится в аренде, его же арендатор вправе сдавать в новую аренду, но при наличии конкретных обстоятельств. Единственным и основным из таких является разрешение на субаренду со стороны арендодателя имущества, которое должно быть отражено в действующем договоре аренды.

Сдача арендованных объектов в повторную аренду без соответствующего разрешения со стороны арендодателя грозит арендатору следующими правовыми последствиями:

  • признание договора субаренды не действительным в связи с нарушением норм законодательства со стороны арендодателя, который сдает им же арендованное имущество в повторную аренду;
  • досрочное расторжение первичного договора аренды по инициативе арендодателя имущества, сданного в субаренду, в одностороннем порядке из-за тех же нарушений норм действующего законодательства;
  • выплата компенсации собственнику имущества, незаконно сданного в субаренду, со стороны арендатора, нарушившего закон.

Важно отметить, что ГК РФ определяет некоторые виды имущества, которые нельзя сдавать в субаренду даже при наличии разрешения на то со стороны его собственника. Так, повторной сдаче в аренду арендатором не подлежать земли лесного фонда.

Стороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрации

Заключение договора аренды с правом субаренды. Фото № 2

Разрешение на субаренду необходимо четко отражать в тексте договора или в отдельно прилагаемом к нему документе. Правоотношения субаренды, возникшие до получения арендатором данного разрешения от арендодателя, также признаются недействительными и несут за собой описанные выше правовые последствия.

Таким образом, получается, что для заключения договора субаренды арендатору конкретного имущества предварительно необходимо получить и документально оформить соответствующее разрешение от арендодателя и только потом организовывать свои субарендные правоотношения с третьими лицами. В ином случае подобные сделки признаются недействительными и незаконно оформленными.

Немаловажно указать и то, что договор субаренды имущества и первоначальный договор его аренды – совершенно разные, взаимонезависящие бумаги. Однако положения соглашения по субаренде не могут противоречить положениям соглашения основной аренды данного имущества.

То есть, если договор аренды квартиры заканчивается 21 июля 2017 года, то договор субаренды не может быть рассчитан, к примеру, до 1 августа 2017 года. Подобная структура соглашения противоречит законодательству РФ и признается недействительной.

Правила составления договора аренды с правом субаренды и его образец

Стороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрации

Требования к составлению договора аренды с правом субаренды. Фото № 3

Право субаренды отражается в договоре аренды крайне просто: либо отдельным пунктом в основном арендном соглашении, либо отдельным документом, прилагаемым к договору аренды. В форме арендного договора стороны сделки должны выделить возможность субаренды и условия, на которых таковая должна осуществляться.

В частности, грамотно составленный договор подобного вида содержит:

  • основные положения арендного соглашения;
  • подробную регламентацию о возможности субаренды и, если таковая разрешена арендодателям, то ее условия.

Первая часть соглашения оформляется в порядке, ни раз описанном на страницах нашего ресурса (смотрите статьи об оформлении аренды). А вот относительно второй части есть некоторые нюансы.

Точнее, в ней стоит указать:

  • разрешение или запрет на субаренду предмета договора от арендодателя;
  • если разрешение имеется – вид помещения, адрес его местонахождения, техническую характеристику, подробное описание об оснащенности иным имуществом и тому подобную информацию о предмете аренды, который может быть сдан в субаренду арендатором;
  • опять же, если разрешение имеется – условия, на которых субаренда может быть осуществлена (например, какие части арендованного имущества ей подвергаются, на каких основаниях они сдаются в субаренду и т.п.).

Если положения о субаренде в договоре аренды идут полноценным пунктом соглашения, то никаких дополнительных действий предпринимать не нужно. Если же положения о субаренде закреплены в договоре аренды отдельным документом, прилагаемым к данному соглашению, то в пункте договора «ПРИЛОЖЕНИЯ» важно сделать отсылку к ним. В противном случае положения о субаренде юридической силы иметь не будут.

В качестве примера представляем следующий образец договора аренды с правом субаренды, где предметом сделки выступает здание, и право его субаренды отражено отдельным пунктом соглашения:

На этом, пожалуй, основы оформления подобных соглашений подошли к концу. Надеемся, представленный материал был для вас полезен. Удачи в правоотношениях!

О том как правильно оформить сделку аренды с правом субаренды вы можете узнать, посмотрев видео:

advocatus54.ru

Источник: https://yourait.ru/dogovora/dogovor-arendy-s-pravom-subarendy-nezhilogo-pomeshhenija.html

Субаренда — что это: определение договора, сторон, условий, образцы

Последние изменения: Январь 2020

Законодательством не предусмотрен отдельный нормативный акт, регулирующий отношения по соглашению о субаренде. В статье 615 Гражданского кодекса в пункте 2 лишь указано, что к соглашениям о субаренде необходимо применять правила и порядок заключения соглашений об аренде. Сразу возникает справедливый вопрос – субаренда что это? Аренда и субаренда в чем разница?

Что такое субаренда – это одно из наиболее часто встречающихся видов договорных соглашений регулирующих отношения в плане движимого и недвижимого имущества.

Стороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрации

Как и подавляющее большинство договорных отношений, аренда помещений регулируется Гражданским законодательством (ГК). Кроме того есть и отдельные нормативные правовые акты такие как решение Пленума ВАС №-73 от 17 ноября 2011 года по прецедентным случаям. Этим решением высший суд определил правила и порядок совершения сделки (заключение соглашения) по аренде жилых помещений.

Предмет соглашения

Что такое субаренда жилого помещения?

Под субарендой жилых помещений понимается передача в найм уже арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилплощадью третьим лицам.

При этом также необходимо перезаключение основного договора или же заключение дополнительного соглашения к нему, где необходимо указать данный факт и заручиться согласием собственника.

Формат соглашения

Письменный формат соглашения дает гарантию соблюдения всеми сторонами возложенных на них обязанностей.

Что в будущем дает возможность привлечения к ответственности и возмещению убытков с участников сделки, если те не будут исполнять условия соглашения.

Привлечь к ответственности и возместить убытки можно будет посредством подачи исковых требований собственника к сторонам соглашения. В части, которых указывается на нарушения, принятых на себя сторонами обязательств.

Стороны

Сторонами субарендного соглашения являются следующие лица:

  • собственник – арендодатель, является главным участником основного договора аренды;
  • арендатор, является второстепенным участником сделки об аренде, а в соглашении о субаренде – основным лицом (арендодателем);
  • субарендатор — является третьей стороной соглашения.

Сторон соглашения может быть множество. Так субарендодатель, с соглашения арендатора и собственника ища собственную выгоду, может передать помещение в найм следующему участнику сделки, заключив еще один договор о субаренде.

Субарендатор — это третье и последующее лицо соглашения, принимающее в пользование уже арендованного помещения. Субарендодатель – это участник сделки об аренде, сдающий в аренду третьим и последующим лицам жилплощадь, взятую в аренду им самим.

Период действия соглашения о субаренде не может превышать срок действия основного договора. Если помещение сдается в аренду более чем на год или равный этому период, соглашение регистрируется в Россреестре, соответственно договор субаренды также подлежит регистрации. Максимальный срок соглашения – пять лет. Далее необходима перерегистрация.

Обязанности сторон

Согласно статье 615 ГК обязанностями участников сделки является соблюдение пунктов соглашения, в иных случаях в соответствии с предназначением имущества. При невыполнении этих обязанностей собственник вправе расторгнуть сделку.

При оформлении сделки по данному виду соглашения в принципе, как и по остальным договорам, необходимо соблюдение структуры документа, куда входят следующие пункты содержащие информацию о:

  • полных анкетных/персональных данных участников сделки (ФИО, полные данные документа подтверждающего личность (серия, номер, орган выдавший его и т.д.);
  • количестве лиц, участвующих в сделке и планирующих в дальнейшем проживание на указанных квадратах;
  • периоде пользования жилплощадью и действия соглашения;
  • опись имущества предполагаемого к использованию в арендуемом помещении;
  • форме и способе оплаты;
  • необходимости осуществления ремонтных работ и требовании оплачивать коммунальные услуги;
  • назначение жилого помещения.

Такая сделка носит индивидуальный характер составления и заключения соглашения. В связи с этим структура и требуемые документы могут значительно разниться.

Необходимые приложения к соглашению

При заключении сделки необходимо приложить следующий пакет документов:

  • копии документов, удостоверяющих личности участников сделки;
  • документ, подтверждающий право собственности на недвижимость от собственника (свидетельство, выписка из ЕГРН);
  • оригинал и копия основного соглашения аренды с указанием о согласии арендодателя на сделку (или приложение его копии и оригинала дополнительного соглашения на субаренду);
  • копии лицевых счетов для оплаты коммунальных услуг;
  • технический паспорт жилья, если предполагается регистрация соглашения в Россреестре;
  • если срок сделки предполагается более одного года (как говорилось выше, необходима Госрегистрация) то к приложениям добавляется подтверждение об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.
  • И иные необходимые документы необходимые для заключения договора индивидуальной сделки.

Образец соглашения

Для корректного и законного составления и заключения соглашения необходимо владеть хотя бы азами юриспруденции. При возникновении сложностей совершения данной сделки можно обратиться за консультацией опытного юриста практикующего в этой сфере права или воспользоваться приведенными ниже примерами договора.

Арендная плата

 

Плата за арендуемое жилье устанавливается арендодателем, но как уже упоминалось, арендатор, ища выгоду вправе без согласия собственника для личных нужд вправе поднять ее по своему усмотрению. Также в арендную плату могут входить и оплата за коммунальные услуги или будут оговорены отдельным пунктом соглашения. Закон это не запрещает и не конкретизирует размер арендной платы.

Субаренда для последующей передачи жилого имущества в пользование по такому же договору довольно прибыльный бизнес. Так предприимчивые граждане, особенно в значимые для нее дни (олимпиада или подобные события) заключают с собственниками жилых помещений или арендаторами арендные и субарендные договора дальнейшего использования жилых квадратов для получения дополнительной прибыли путем оформления последующих договоров.

К сожалению, законодательством не предусмотрено ограничение лиц, заключающих последующие субарендные договора. Чем и пользуются мошенники, разрабатывая различные схемы отнятия этих объектов недвижимости.

Cобственникам/арендодателям необходимо тщательно подходить к заключению такой сделки и конкретно оговаривать в соглашении пункт о дальнейшей передаче объекта третьим и последующим лицам сделки. То есть либо ограничить и не давать разрешение на субаренду, либо прописать этот пункт отдельно.

Согласно пункту 2 статьи 615 Кодекса, арендатор, вправе заключать дальнейшие сделки по передаче жилья в последующий найм, исключительно с согласия собственника.

Что в некоторой степени ограничивает права арендатора и защищает право собственника.

В любом случае у главной стороны сделки (владелец) есть преимущественное право оспаривания всех действий арендатора и последующих субарендодателей посредством подачи претензий в судебном порядке.

Договор о данном виде сделки, как на недвижимое имущество, так и движимое практически ничем не отличается. Единственным отличием в сфере заключения этих сделок является налогообложение, которое напрямую зависит от статуса самих участников соглашения и категории недвижимости.

Так, налог на сдачу жилого помещения отличается в разы от аренды/субаренды нежилого. Поэтому все чаще участниками сделки являются физические лица, получающие при этом значительные преференции по налогообложению.

В любом случае требуется доскональное изучение законодательства в данной сфере, чтобы собственнику и арендатору не пришлось в будущем решать спорные ситуации в соответствующей подсудности судебной инстанции.

Основным отличием сделки по аренде и субаренде является количество сторон соглашения. Так в первом случае участниками сделки являются собственник и наниматель, а во втором кроме этих лиц в соглашении указываются третьи стороны.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/subarenda-chto-eto/

Договор аренды нежилого помещения: образец, правила оформления и регистрации

Заключение договора аренды – важный шаг в работе любой организации. И для того, чтобы он был успешен, сторонам необходимо заранее выяснить, каковы нюансы данного документа, и что в нем необходимо прописывать в первую очередь, чтобы между сторонами не возникало разногласий. Данная статья направлена на освещение подобных деталей.

Как оформить договор аренды нежилого помещения

Подготовка бумаг

Базовый пакет документации, предоставляемый для составления договора аренды нежилого помещения, зависит от того, кто выступает в качестве сторон – физические лица или юридические.

Так физическим лицам для такой сделки нужен паспорт, код налоговой, индивидуальный предприниматель (ИП) должен предоставить дополнительно свидетельство о регистрации.

Юридические лица для оформления документов подают копию устава, дополнительно копию приказа о назначении на должность директора, регистрационные бумаги.

Поскольку в аренду может быть передано только то имущество, на которое у владельца есть законные права, необходим документ, подтверждающий право собственности. Если арендодатель – не единственный субъект, владеющий имуществом, необходимо также письменное разрешение третьих лиц.

Составление договора аренды

Договор аренды принадлежит к типовым бумагам, составление его в произвольной форме недопустимо. При формировании положения данного документа учитываются интересы обеих сторон, а также экономические особенности сделки и другие детали.

В данном документе прописываются:

  • правовой статус сторон;
  • систему налогообложения арендодателя;
  • срок аренды и возможность его автоматического продления;
  • необходимость регистрации;
  • возможность корректировки арендной платы;
  • необходимость гарантийного платежа;
  • порядок оплаты коммунальных;
  • право сторон передавать имущество в субаренду;
  • порядок компенсации трат на улучшение состояния помещения владельцем;
  • страховка;
  • права третьих лиц;
  • риски;
  • наличие поврежденного имущества;
  • ограничение в пользовании имуществом;
  • ответственность сторон в чрезвычайных ситуациях;
  • прочее.

При составлении договора аренды нежилых помещений все вышеприведенные детали оговариваются в письменном виде. В дальнейшем в соглашение могут быть внесены правки, но только при обоюдном согласии сторон. Потому желательно предусмотреть все при составлении текста основного договора.

Подготовкой данной документации стороны могут заниматься самостоятельно. Однако во избежание появления разногласий рекомендуется прибегнуть к помощи юриста.

Образец договора аренды помещения

Типичный договор аренды помещения начинается с описания сторон со всеми их регалиями. Далее идет раздел – предмет договора, в котором описывается имущество, в том числе, его общая площадь, назначение и срок аренды. Следующий раздел посвящен обязанностям сторон.

Тут рассматривается порядок осуществления коммунальных платежей, ответственность за сохранность имущества и порядок передачи объекта договора обратно владельцу.

Раздел «Платежи и расчёты», который следует по договору далее, указывает объем выплат за пользование имущества, а также оговоренный порядок их внесения.

Обязательным структурным элементом такого соглашения является параграф «Условия продевания и расторжения договора», в котором описывают, при каких условиях стороны могут прекратить сотрудничество раньше срок, или наоборот – установить новый срок эксплуатации здания. Далее по тексту идут непреодолимые условия, дополнительные и прочие условия соглашения, которые формируются в индивидуальном порядке сторонами.

Образец договора, применимый для составления собственной документации, приведен ниже.

Стороны в договоре субаренды - правила составления договора, учета нюансов и регистрацииНайти образец договора аренды помещения, который бы максимально отвечал вашим деталям сделки, со всеми дополнениями и ми можно на юридических интернет-ресурсах. Кроме того, можно запросить образец у нотариуса.

Срок договора аренды

В юридической практике существуют три варианта сроков для договоров аренды нежилого помещения. Так заключены они могут быть:

  • на неопределенный срок;
  • на год и более;
  • сроком менее года.

Срок, на который оформлена аренд помещения, может быть в дальнейшем пересмотрен по желанию сторон или по причине неожиданно возникших обстоятельств (стихийные бедствия и прочее).

Для корректировки срока действия договора аренды нежилого помещения необходимо дополнительное соглашение между сторонами, составленное в письменном виде и зарегистрированное нотариусом.

Наглядное видео по составлению договора

Регистрация договора

Необходима ли регистрация

Прежде всего, необходимо выяснить, нужна ли государственная регистрация договора аренды, и когда она является обязательным этапом оформления бумаг. Согласно действующим нормам, рассматривают этот вопрос с учетом срока действия договора. Так, если речь идет о неопределенном сроке, или же сроке менее одного года, заверение бумаг государственным учреждением не является обязательным.

Если сотрудничество между сторонами заключено на год или более, регистрация договора в государственном учреждении является обязательной, поскольку без нее документы могут считаться недействительными, равно, как и сама сделка. При возникновении спорных вопросов у любой стороны договора оспорить его в суде будет невозможно.

Если один из участников сделки под тем или иным предлогом желает уклониться от ее фиксации согласно нормам закона, второй участник имеет право его обязывать. В сложных случаях сделать это следует в судебном порядке.

Порядок регистрирования договора аренды

Для регистрирования договора аренды в Росреестр подаются следующие документы:

  • кадастровый паспорт помещения, передаваемого в аренду;
  • сам договор;
  • заявление о регистрации соглашения.

Отсутствие любой из вышеприведенных бумаг ограничивает заявителей в возможности зарегистрировать договор.

Оформление бумаг может занять несколько дней. С момента государственной регистрации данное соглашение вступает в силу, и арендатор получает право распоряжаться вверенным ему имуществом.

Дополнительное соглашение к документу

По истечении основного договора аренды сторонами может быть принято решение о продлении сотрудничества. Для этого зачастую не составляют новый договор, ограничиваясь дополнительным соглашением. Оно также заверяется нотариально.

Как правило, в дополнительном соглашении описываются условия:

  1. Продления срока аренды
  2. Пользования имуществом, не прописанным в основном договоре
  3. Любые другие изменения по договору, не ведущие к его расторжению.

Дополнительное соглашение может быть сформировано только по обоюдному желанию сторон. Данный документ привязан к основному договору аренды. И при разрыве юридических отношений по договору, оно также теряет силу.

Итоги

Как видим, правильно составленный договор аренды позволяет регулировать всю полноту отношений между сторонами по конкретному объекту владения.

Его регистрация дает арендатору юридические основания эксплуатации недвижимости. Заключение подобного договора является в большинстве случаев обязательным и всегда в интересах обеих сторон.

Корректировать бумагу можно с помощью дополнительных соглашений.

Источник: https://2realtor.ru/dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector