Что относится к имуществу — отличительные особенности, нюансы налогообложения и правила перехода права

Каждый человек должен знать, что включает в себя это понятие, какие объекты относятся к его недвижимому имуществу. Это очень важно, поскольку на них распространяется обязательство по уплате налогов. Полное определение, которое имеет законодательное значение и используется при решении различных правовых задач, приведено в Гражданском кодексе нашей страны.

Что относится к имуществу - отличительные особенности, нюансы налогообложения и правила перехода праваПод это понятие подпадают не только строения, жилые или нежилые здания, но и земельные участки, на которых они возводятся. Также недвижимым имуществом человека являются все объекты, расположенные на этом участке, переместить которые невозможно без нанесения им значительного вреда, вплоть до полного разрушения — это постройки или объекты, которые достроены не полностью, включая фундамент.

В статье 130 ГК РФ все изменения, касающиеся возникновения или прекращения прав пользования недвижимым имуществом, регулируются строго государством — необходимо проходить этап регистрации, чтобы считаться полноправным собственником недвижимости.

Особенности определения

Важная обязанность собственника — содержание недвижимого имущества в полном порядке, для этого требуется своевременно производить ремонт или надлежащий уход. В эту категорию включаются:

  • воздушные и морские суда (которым требуется государственная регистрация);
  • земельные участки и недра;
  • строения, в которых предполагается размещение транспортных средств.

Что относится к имуществу - отличительные особенности, нюансы налогообложения и правила перехода права

Дополнительные признаки недвижимого имущества:

  • Имеет определенные материальные характеристики (изменяются и рассчитываются индивидуально).
  • Приносит пользу длительный период времени.
  • Используется для хранения, проживания, производства или бизнеса.

Виды и группы

Что относится к имуществу - отличительные особенности, нюансы налогообложения и правила перехода праваРазмер налога на имущество зависит от того, к какой группе относится рассматриваемый вариант. Существует несколько видов, которые подразделяются на простые и сложные. К простым следует причислять отдельно стоящие объекты, а также вещи. Сложными являются цельные большие здания, заводы, а также шахты.

Группы и виды – таблица

Группы Виды
Земли и недра (включая водоемы) Для жилья
Жилые помещения Для общественных целей
Нежилые строения Для бизнеса и предпринимательства
Прочие сооружения (в том числе инженерные) Для сельскохозяйственных нужд

Нюансы и особенности

На сегодняшний день провести регистрацию потребуется, если в собственности имеются:

  • земельный участок любой площади;
  • объекты, которые подпадают под капитальное строительство;
  • сооружения и здания;
  • здания и сооружения, которые еще не достроены;
  • подземные сооружения (шахты, стоянки).

В то же время морские и речные суда, а также объекты космического типа, воздушные суда также вписываются в этот реестр.

Критерии оценки

Для всех собственников очень важно знать, какие критерии оценки влияют на итоговую сумму налога, приходящего ежегодно в виде платежей. К основным критериям принято относить:

  • возможность (или её отсутствие) перемещения объекта;
  • тип конструкции — возможно ли осуществление разборки ее или таковая отсутствует;
  • имеется или нет фундаментная основа у здания;
  • присутствие на рассматриваемом объекте стационарно подведенных инженерных коммуникаций;
  • основное назначение земельного участка (землей можно пользоваться для строительства, посадки сельскохозяйственных культур, производственных целей).

Нюансы, разработанные для бюджетных учреждений

Для бюджетного учреждения имущественные отношения также очень важны. Подобное имущество классифицируется стандартным образом — делится на движимое и недвижимое.

Происходит это в соответствии с обычными правилами, применяемыми для классификации собственности физических или юридических лиц. В моменты расчета налога и его последующей оплаты необходимо будет руководствоваться стандартными и едиными для всех законодательными нормами.

Также имеются некоторые отличия. Заключаются они прежде всего в режиме владения определенными объектами и применяемом к ним налогообложении.

Со всеми тонкостями процесса деления имущества на движимое и недвижимое нужно ознакомиться всем собственникам. Очень важно сделать это прежде, чем возникнет необходимость его регистрации, так как имеются особые моменты, позволяющие в некоторых случаях экономить финансовые средства.

Таким образом, объекты, находящиеся в собственности, относятся к недвижимому имуществу. Люди могут владеть землей, домами, зданиями или производственными мощностями, а также лодками или воздушными судами.

В каждом из этих случаев перед собственником возникает необходимость не только следить за сохранностью, но и оплачивать полагающиеся налоги и сборы.

Все расчеты, относящиеся к имуществу, производятся в рамках правовых норм.

Источник: https://consultantor.ru/nedvizh/chto-otnositsya-k-nedvizhimomu-imushhestvu.html

Переход права собственности и особенности учета

Что относится к имуществу - отличительные особенности, нюансы налогообложения и правила перехода права

Переход права собственности и особенности учета. Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на товар происходит в момент его передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В свою очередь передачей товара признается его вручение покупателю или сдача перевозчику для отправки покупателю. Причем передачей товара признают и сдачу его в организацию связи для пересылки покупателю (ст. 224 Гражданского кодекса РФ).

Законодательство не запрещает сторонам самостоятельно устанавливать в договоре вариант перехода права собственности на товар и предусмотреть наиболее удобный и подходящий для них момент перехода этого права.

Право собственности может перейти к покупателю в момент полной оплаты товара, после внесения частичной оплаты, размер которой дополнительно оговаривается в договоре или непосредственно в момент поступления товара на склад покупателя. Однако стороны должны обязательно это указать в договоре.

Если это не сделано, то право собственности переходит в момент передачи ценностей.

Определение самого распространенного гражданского договора – договора купли-продажи дает статья 454 Гражданского кодекса РФ. Этот вид договора является одной из юридических форм оформления перемещения материальных ценностей от одного лица к другому. Самая характерная черта такого договора – его возмездность.

На основании договора купли-продажи продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную денежную сумму, то есть цену.

Все отношения, возникающие между сторонами при заключении договора купли-продажи, регулируются статьями 454–558 Гражданского кодекса РФ.

Причем сторонами договора могут быть любые участники гражданских правовых отношений.

По общему правилу продавцом выступает собственник товара, однако им могут быть комиссионеры, агенты, доверительные управляющие и другие лица, получившие необходимые полномочия.

Договор купли-продажи считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ, стороны договора купли-продажи должны определить его существенные условия.

К таковым отнесены условия: – о предмете договора; – названные в законе или иных правовых актах как существенные; – необходимые для договоров данного вида;

– все те, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Переход права собственности и особенности учета. Для продавца момент перехода права собственности на 

Особенности учета у продавца

товары важен, поскольку влияет на правильное отражение выручки от реализации.

Отражение ситуации в бухгалтерском учете

Исходя из пункта 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации», одним из условий признания выручки в бухгалтерском учете назван переход права собственности на товар к покупателю. Поэтому если условие о моменте перехода права собственности в договоре специально не оговаривается или стороны указали общее правило, то продавец отражает выручку в момент передачи товаров.

  • В этом случае в бухгалтерском учете делают следующие записи:
  • Дебет 62 Кредит 90 – признана выручка от реализации на основании документов на передачу товаров покупателю;
  • Дебет 90 Кредит 41 – списана себестоимость реализованных товаров;
  • Дебет 90 Кредит 68 – начислен НДС с реализации.

В том случае, когда по условиям договора право собственности на переданный товар переходит к покупателю в особом порядке, товары учитывают на счете 45 «Товары отгруженные». Этот счет используют, например, если покупатель приобретает право собственности после полной оплаты товара.

  1. Тогда в бухгалтерском учете записывают:
  2. Дебет 45 Кредит 41 – отражена себестоимость товаров, переданных покупателю, на основании отгрузочных документов;
  3. Дебет 51 Кредит 62 – поступила оплата товара от покупателя;
  4. Дебет 62 Кредит 90 – признана выручка от реализации на момент перехода права собственности к покупателю (оплата товара);
  5. Дебет 90 Кредит 45 – списана себестоимость отгруженных товаров;
  6. Дебет 90 Кредит 68 – начислен НДС с реализации.

Признание доходов в налоговом учете

Обратите внимание: при исчислении облагаемой базы по налогу на прибыль момент перехода права собственности на товар не менее важен. Если торговая организация применяет метод начисления, то доход от реализации товаров признается в день их реализации. Это правило установлено пунктом 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.

С точки зрения налогового законодательства реализация товаров – это возмездная передача права собственности на них (п. 1 ст. 39 Налогового кодекса РФ).

Но вот когда именно право собственности переходит от продавца к покупателю, налоговое законодательство не уточняет.

Поэтому на основании пункта 1 статьи 11 Налогового кодекса РФ этот момент нужно определять исходя из норм гражданского законодательства, то есть аналогично правилам, применяемым в бухгалтерском учете.

Однако предостережем организацию-продавца от соблазна во всех договорах указывать переход права собственности в момент оплаты товаров покупателем.

Дело в том, что в этом случае продавец может признавать выручку позднее, но и покупатель несет особые обязательства по полученному товару. Ведь он не может распоряжаться не принадлежащим ему товаром и в первую очередь использовать в своей коммерческой деятельности.

В таком случае обе стороны должны принять ряд необходимых мер. Так, покупатель должен обеспечить индивидуализацию полученного товара (его отграничение от иного товара) на случай возврата. А вот продавец должен контролировать его сохранность и наличие у покупателя.

Если это не выполнено, налоговики имеют все основания признать выручку на дату отгрузки, а не на дату оплаты товара.

Такой подход продемонстрировал Президиум ВАС РФ в информационном письме от 22 декабря 2005 г. № 98.

  • Согласно пункту 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации», выручка признается при наличии следующих условий: – организация имеет право на получение этой выручки исходя из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом; – сумма выручки может быть определена; – имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации; – право собственности (владения, пользования и распоряжения) на товар перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана);
  • – расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.
  • Если в отношении денежных средств и иных активов, которые были получены организацией в оплату, не исполнено хотя бы одно из названных условий, в бухгалтерском учете признается кредиторская задолженность, а не выручка.

Особенности учета у покупателя

Переход права собственности и особенности учета. Для покупателя переход права собственности к нему важен для правильного оприходования товаров.

Отражение ситуации в бухгалтерском учете

Статьей 8 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» установлено, что имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у нее. Это означает, что если покупатель получил товары, но право собственности к нему не перешло, то их нельзя учитывать на балансовых счетах.

Читайте также:  Нормативные и технические требования к помещению кассы и кассовым операциям

В этом случае необходимо оприходовать полученные товары на забалансовый счет 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение». И только после того, как будут выполнены все условия договора и право собственности на товар перейдет к покупателю, товары следует оприходовать на балансовый счет 41 «Товары».

  1. Для особого случая перехода права собственности на товар, например после его полной оплаты, бухгалтерские проводки будут такими:
  2. Дебет 002 – принят на забалансовый учет товар, полученный на основании отгрузочных документов;
  3. Дебет 60 Кредит 51 – оплачен поставщику полученный товар;
  4. Кредит 002 – списан с забалансового учета товар;
  5. Дебет 41 Кредит 60 – оприходован товар на основании отгрузочных документов в момент перехода права собственности;
  6. Дебет 19 Кредит 60 – отражен «входной» НДС.

Отметим, что хотя фактически товар находится у покупателя, распоряжаться им он не может. Ведь право собственности сохраняется за продавцом (до оплаты товара).

Если в срок, предусмотренный договором, полученный товар не будет оплачен покупателем, продавец имеет право потребовать вернуть его. Следовательно, стороны должны обеспечить наличие и сохранность товара у покупателя (ст.

491 Гражданского кодекса РФ). О негативных последствиях в этом случае мы сказали ранее.

А вот если право собственности на товар переходит к покупателю в обычном порядке (в момент получения), то для оприходования сразу применяют счет 41.

Признание затрат в налоговом учете

При дальнейшей реализации полученных товаров организация имеет право уменьшить доход на стоимость их приобретения (подп. 3 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ).

Если на основании договора право собственности к покупателю переходит в особом порядке, например после оплаты, то распоряжаться ими он не может. Не имеет он права их и перепродать. Соответственно, стоимость таких товаров нельзя включать в состав налоговых расходов.

Источник: https://www.glavbukh.ru/art/39658-perehod-prava-sobstvennosti-i-osobennosti-ucheta

Налогообложение при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом

Для извлечения прибыли предприниматели могут приобретать коммерческие объекты недвижимости, как физ. лица, так и юридические лица, только после продажи коммерческой недвижимости производится оплата налога, но не всегда.

Первые, как правило, покупают для последующей сдачи в аренду, с целью получения выгоды. А вторые могут как сдавать в аренду, так и самостоятельно заниматься бизнесом в приобретенном помещении.

Плюс для физических лиц в том, что для них с продажи коммерческой недвижимости отчисления в налоговую меньше, чем для юр.лиц.

Что относится к коммерческой недвижимости

Коммерческой недвижимостью называют строения, сооружения, здания, земельные участки, используемые с целью получения прибыли. Отличительная особенность — в них нельзя постоянно проживать. Исключением являются гостиницы, так как там люди живут временно. Также к объектам бизнеса относят права обладания земельным участком, права использования недр земли, водные бассейны, лесные участки.

Основания для снижения процентной ставки по ипотеке в 2018 году по мнению экспертов

Налоги с продажи коммерческой недвижимости

Законодательство предусматривает, что приобрести объект коммерции возможно юридическим лицам и физлицам, зарегистрированным как индивидуальный предприниматель (ИП). Если физическое лицо желает купить такое строение, это может быть что угодно, к примеру, магазин. При последующей продаже данного объекта недвижимости стоит быть готовым:

  • к оплате налога 13%, на продажу коммерческой недвижимости, находящуюся во владении менее 5 лет;
  • при разводе все имущество делится пополам между мужем и женой;
  • согласие супруга на приобретение.

Эти пункты относятся и к жилым строениям для граждан РФ. Нерезиденты отдают 30% от продаваемого имущества на территории РФ.

Налоги при продаже коммерческой недвижимости юридическим лицом:

  • 18% НДС;
  • 20% за выгоду от реализации.

При регистрации по УСН, налог с продажи коммерческой недвижимости составляет 6% от суммы продажи или 15% от разницы между стоимостью, по которой эту недвижимость приобретали ранее и продают сейчас.

Для ИП при любом сроке владения:

  • 13%, как и для физического лица, с общей системой налогообложения и НДС 18%;
  • 6 или 15%, для работающих по УСН.

Налоги при реализации коммерческой недвижимости для физического лица: обязательна ли их оплата во время совершения сделки?

Нормы начисления налога с продажи коммерческой недвижимости регулируются статьями 217 и 217.1 Налогового Кодекса РФ, так как они обновлены, в них говорится о налогообложении с 1 января 2016 года.

Если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, и приобретена раньше 2016 года, тогда оплачивают 13% от стоимости. Если более 3 лет, ничего платить в налоговую не нужно, при условии исправной оплаты отчислений её владельцем.

Если объект коммерции был оформлен после 2016 года и продается до 5 лет нахождения во владении, тогда оплачивается также 13%. При наличии недвижимости в собственности более 5 лет, налог не платиться. В обоих случаях применяют отчисления на расходы при условии предоставления всех квитанций и чеков.

Налог с продажи нежилого помещения для ИП

ИП также обязаны оплатить налог с продажи нежилого помещения:

  • В размере 13% по системе ОСН,
  • 6% или 15% по УСН. 6% – от прибыли, а 15% – от дохода минус расходы при проведении сделок с данным объектом коммерческой недвижимости.

При подготовке документов оценивается стоимость, определяется ставка налога, а также готовится кадастровая документация. Её можно доверить оценочной фирме и за отчет заплатить от 50 000 рублей. При взаимодействии с риелтором оплачивают комиссионные после реализации нежилого помещения.

Налоги с продажи нежилого помещения оптимизируют с помощью отчисления по сумме затрат. Здесь расчет производится из совокупности доходов, вычитают все расходы.

Рекомендуется нанять опытного бухгалтера-аудитора, который подскажет как рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости и учесть все расходы (например, на ремонт помещения), а также сделает отчетность для сдачи в налоговый орган.

Сделка отображается во многих бумагах, таких как:

  1. Бухгалтерский баланс.
  2. Банковская выписка движения средств.
  3. В выписках из Росреестра или МФЦ.

Как продать коммерческую недвижимость?

Перед тем, как продавать площадь, сначала определяются в цене. Для этого нанимают оценщика или делают это собственноручно, просмотрев на аналогичные варианты. Также обращаются к ресурсам интернета или СМИ. Хорошим вариантом будет обращение к риэлтору.

Он сможет оказать услуги по реализации коммерческой недвижимости и займется подготовкой к сделке, а не просто озвучит примерную цену.

Сам процесс проходит в несколько этапов, начиная от составления у нотариуса договора купли-продажи, заканчивая получением документов о собственности новыми владельцами.

Ситуация на рынке земельных участков 2018: советы и прогнозы покупателям и продавцам

Описание действий за 4 шага:

  1. Подать объявления в различные источники (интернет, расклейка в местах скопления людей, газеты) с указанием вида дохода (например, сдать в аренду или использовать под склад или офис).
  2. Проверить «чистоту». Стоит собрать и проверить документацию. Если всё на руках, но сделана перепланировка, неуказанная в бумагах, тогда оформляют и её в соответствии с законодательством. Если объект находился ранее в залоге, тогда потребуется подтверждение, что обременение снято. Также встречается недостроенный вариант бизнес-недвижимости, он регистрируется с помощью договора соинвестирования.
  3. Договор купли-продажи заключается в нотариате. Нотариусу предоставляют всю сопутствующую документацию.
  4. Регистрация прав в Росреестре. Готовят все бумаги, в том числе договор от нотариуса. С 2016 года больше не выдают свидетельства о праве собственности, теперь подтверждают свои права выпиской из ЕГРН, где указаны все сведения об объекте.

Возможные нюансы после сделки по продаже коммерческой недвижимости

  • Факт отчуждения объекта не скрыть, он отображен в банковских ордерах и чеках, а также счетах.
  • Специалисты проверяют правильность оплаты, так что не получится с помощью «хитроумного» плана избежать полного сбора. Они вычислят все махинации, и сокрытие доходов с продажи крайне нежелательно и наказуемо.
  • Если цена специально занижена, при проверке будут начислены штрафы, а также обяжут доплатить оставшуюся сумму отчислений.
  • На практике встречается случае принуждения в судебном порядке оплачивать всю сумму, если инспекторы обнаружили не полную оплату.

Заключение

Рекомендуется для расчета отчислений нанимать опытного бухгалтера, который все соберёт и составит для сдачи в налоговую службу. Лучше перестраховаться, чем нести в итоге еще большие денежные потери. Отчисления после реализации коммерческой недвижимости необходимо оплачивать, если они находятся меньше 5 лет в собственности, после нововведений в 2017 году.

Порядок уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости физлицом

Правила, по которым начисляется налог при продаже коммерческой недвижимости, регулируются Налоговым кодексом РФ. Применяемые ставки и льготы зависят от статуса плательщика и режима налогообложения его заработков.

При этом законодатель обязательно учитывает факт использования объекта в целях предпринимательской деятельности.

Перед заключением сделки важно ознакомиться с главными принципами начисления госпоборов, ведь выбор наиболее подходящих условий поможет если не полностью избежать дополнительных издержек, то хотя бы существенно оптимизировать неизбежные траты.

Предмет сделки

С точки зрения закона недвижимое имущество, которое используется или может быть использовано в целях получения прибыли, считается коммерческим. Как правило, это сооружения нежилого назначения. Квартиры, дома, дачи и гаражи, которыми граждане распоряжаются в личных целях, не включаются в перечень бизнес-недвижимости. К такой имущественной массе можно отнести:

  • кафе, рестораны, бары;
  • магазины, торговые центры;
  • административные и офисные здания;
  • цеха, мастерские;
  • жилье, используемое для заработка (например, квартиры или апартаменты, сдаваемые в аренду).

Владелец вправе самостоятельно пользоваться собственностью, передать ее в пользование третьему лицу или отчудить, в том числе продать. В последнем случае продавец обязан после оформления правоустанавливающих бумаг уплатить установленные государством взносы, подать декларацию в ФНС по утвержденной форме.

Облагаемая база

Объемы сборов государства в первую очередь зависят от характеристик реализатора. Законодательством установлено отдельный порядок взыскания для организаций и физлиц, а также индивидуальных предпринимателей. Для исчисления суммы взноса, который нужно уплатить после заключения договора купли-продажи, необходимо определить цену товара.

Однако под взыскание попадает не вся продажная стоимость предмета, а разница между расходами на приобретение и выручкой от последующей перепродажи, то есть заработанная прибыль. Для того чтобы воспользоваться таким порядком, необходимо документально подтвердить понесенные траты, в число которых могут входить:

  • цена за отчуждаемую вещь, уплаченная при ее приобретении;
  • плата за ипотечный кредит;
  • стоимость проведенных ремонтных работ и перепланировки.

Отчисления проводятся только из чистой прибыли, а в случае получения убытков поборы взиматься не будут.

Читайте также:  Производство лесов строительных: оборудование + технология изготовления 2019

Ставки, установленные для физлиц

С доходов физических лиц в России взимается НДФЛ. Данная аббревиатура так и расшифровывается – налог на доход физических лиц. Ставки налогообложения выручки от продажи недвижимой собственности определяются статусом плательщика:

  • 13% размера полученного вознаграждения должны уплатить резиденты;
  • 30% заработанных средств платят нерезиденты.

Освобождение от финансовых обязательств

Уплата налога при продаже коммерческой недвижимости прямо зависит от того, задействовались ли недвижимые средства непосредственно в предпринимательской деятельности. Соответствующее правило закрепляет пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК.

Согласно этой норме освобождение от обязательного отчисления в пользу государства возможно при условии обладания в течение определенного срока предметом продажи. Однако если последний эксплуатировался в предпринимательстве и выступал инструментом получения прибыли, налог на доход от отчуждения перечисляется в госказну независимо от длительности владения.

Если вещь не привлекалась в бизнес-процесс

Источник: https://ka-status.ru/nedvizhimost/nalogooblozhenie-pri-prodazhe-kommercheskoj-nedvizhimosti-fizicheskim-litsom.html

Переход права собственности на здание. Налоговая оптимизация по сделке

Юридические лица столь же часто совершают сделки купли-продажи недвижимости, сколько занимаются реализацией своих товаров и услуг. Организации могут передавать имущество другим юридическим лицам несколькими способами.

В одних случаях передача имущественных прав является по тем или иным причинам мерой вынужденной, в других – добровольной.

Происходить передача прав может как в случаях реорганизации предприятий или передаче имущества в счет долга, так и в «рядовых» случаях сделок купли-продажи недвижимости.

Объект недвижимости мало построить, важно его выгодно реализовать, заплатив при этом как можно меньше налогов, разумеется, легитимными методами Каждая организация согласно российскому законодательству обязана вести налоговый и бухгалтерский учет, отражать свои имущественные права и результаты финансовой деятельности, поэтому нельзя забывать о том, что любая сделка влечёт за собой то или иное налоговое последствие. Сегодня мы поговорим о том, как осуществить грамотное налоговое планирование для того, чтобы максимально эффективно оптимизировать свои налоговые обязательства.

Понятие недвижимого имущества и порядок перехода прав собственности

Гражданский кодекс Российской Федерации относит к категории «недвижимое имущество» земельные участки и все объекты, находящиеся на них. Проще говоря, недвижимость – все, что прочно связано с землей: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, инженерные сооружения, элементы хозяйственного и транспортного инженерного обеспечения.

В большинстве стран мира сделки с недвижимостью являются одним из важнейших объектов государственного контроля, Россия — не исключение.

Как правило, сделки с недвижимостью предполагают переход прав собственности, поэтому они подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Государственной регистрация прав собственности проводится в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 934 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости…».

Действительность сделки определяется наличием таких условий: соответствием законодательным актам (законностью), стороны сделки должны быть правоспособны и дееспособны, сделка должна соответствовать волеизъявлению сторон и соответствовать нормам ее оформления. Несоблюдение одного из условий – весомый аргумент к признанию ее ничтожной.

Как правило, за свой жизненный цикл объекты недвижимости меняют свой правовой статус несколько раз. Существует несколько типов операций с недвижимостью:

  • Сделки со сменой собственника: купля-продажа, дарение, реализация обязательств (залог), приватизация или национализация, изъятие, снос строения, обмен и т.д.
  • Сделки с изменением собственника: акционирование, внесение имущества в уставной капитал организации, оформление кредита под залог недвижимости, изменение состава с разделом имущества и т.д.
  • Сделки с добавлением иных субъектных прав: аренда, инвестирование, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и т.д.

Реальность или вымысел?

Для большинства из нас далеко не секрет, что в бизнесе – все средства хороши или как говорит народная мудрость «хочешь жить – умей вертеться». И «вертеться» бизнесменам и предпринимателям действительно приходится немало.

Любая сделка с недвижимостью – сделка на крупную сумму, с которой в последствии нужно заплатить налоги.

Если перед Вашей организацией стоит задача по передаче прав собственности на здание другому лицу, первое что Вам необходимо сделать – определить насколько данная сделка будет носить «реальный» характер.

В данном случае под понятием «реальности сделки» скрывается немалое количество подводных камней, соприкосновение с которыми может стать одной из причин крушения.

Для того, чтобы Ваш бизнес не повторил историю Титаника – важно подойти к текущему вопросу с должной осмотрительностью и рассудительностью.

Поясним, что мы имеем в виду: на любой из стадий ведения бизнеса могут возникнуть такие ситуации, когда недвижимое имущество, находящееся в собственности Вашей компании, было бы неплохо «перевести» на другую организацию.

Российской практика говорит о том, что зачастую бизнес принадлежит не одному лицу, а является собственностью нескольких юридических лиц.

Например, ООО имеет в собственности здание, которое необходимо перенести для «защиты» в дружественное нам АО.

В таком случае для ООО размер реальной выручки неважен, наоборот, для целей налогообложения прибыли выручка от продажи здания может быть минимальной.

Если сделка с имуществом реальна – это другое дело. При осуществлении сделки купли-продажи происходит некий «конфликт интересов» продавца и покупателя.

Продавец хочет продать свое имущество по максимальной цене и получить за счет этого неплохую прибыль, с которой он также хочет заплатить минимум налогов. В интересах покупателя – реализация обратной стороны сделки, т.е.

покупка по минимальной рыночной цене (а порой ниже рынка) и обретение минимальных налоговых последствий.

Именно поэтому так важно понять, что является конечной целью нашей сделки.

Передачу недвижимого имущества между юридическими лицами можно осуществить несколькими способами: реорганизацией в форме выделения или разделения, внесением имущества в уставной капитал компании или по сделке купли-продажи. Налоговая оптимизация будет строиться на основании выбранного Вами способа передачи имущественных прав на объект.

Платить или не платить – вот в чем вопрос?

Каждый из описанных нами способов передачи прав на недвижимое имущество имеет свои особенности. Определяющим фактором для оценки налоговых обязательств является система налогообложения, на которой осуществляют свою деятельность стороны сделки. Поэтому предлагаем Вам ознакомиться с основными нюансами передачи прав собственности на здание.

Что касается процедур реорганизации юридических лиц в виде выделения новой компании и последующей продажи ее долей позволяет свести основные налоги (налог на прибыль организаций и НДС) практически на «нет». Минус данного способа оптимизации налогообложения заключается в том, что при его использовании создаются высокие риски для возбуждения налоговыми органами процедуры выездной налоговой проверки.

1. Реализация недвижимого имущества

Скажем Вам сразу, что если сделка купли-продажи реальна, то использовать ее как способ оптимизации своего налогового бремени крайне неэффективно вне зависимости от того на какой системе налогообложения вы находитесь.

Во-первых, наша задача – получить максимальную прибыль от продажи.

Применяя упрощенную или общую системы налогообложения, мы обязаны учитывать свой доход, который в дальнейшем мы будем использовать в целях расчета налоговой базы.

Продавать свое имущество другому лицу с минимальной наценкой – нецелесообразно, тем более нам необходимо, чтобы от одного владельца бизнеса к другому перешли реальные денежные средства.

Большинство российских компаний все же находятся на общей системе налогообложения, т.е. уплачивают налог на прибыль организаций, налог на добавленную

стоимость, а также налоги на имущество юридических лиц. Поэтому особенно важно понимать и разграничивать что относится к понятию «реализация», а что — нет, как определяется место и момент ее свершения.

Согласно п. 1 ст. 39 Налогового кодекса РФ (НК РФ) реализацией в целях налогообложения признается передача на возмездной основе прав собственности на объект. Место и момент перехода имущественных прав определяется в том порядке, который предусмотрен для того или иного вида налогообложения.

Согласно гл. 25 Налогового Кодекса основной формулой расчета налога на прибыль является доход, полученный организацией в текущем налоговом периоде, за вычетом понесенных расходов. Датой получения дохода признается дата реализации товара (п. 3 ст. 271 НК РФ).

С точки зрения бухгалтерского и налогового учета, здания и сооружения относятся к основным средствам компании, на которые начисляют суммы амортизации. По проданным объектам амортизация прекращает начисляться с 1-го месяца, следующим за месяцем выбытия (ст. 259 НК РФ). Остаточную стоимость объекта можно включить в расходы в том месяце, когда будет отражен доход от реализации.

Следовательно, на дату подписания акта приема-передачи в налоговом учете продавцу необходимо начислить доход от реализации объекта в размере цены, указанной в договоре (ст. 40 НК). Одновременно должны быть признаны расходами, уменьшающими налогооблагаемую прибыль, остаточная стоимость переданного объекта по данным налогового учета и иные затраты, связанные с его продажей.

Приобретая объект недвижимости, организация-покупатель обязана начислять амортизацию, отражая ее в расходах в целях налогообложения налогом на прибыль.

Реализация объектов недвижимости также попадает под обложение НДС. Моментом определения налоговой базы будет считаться дата перехода прав собственности на объект. Начисление НДС организацией производиться также исходя из договорной стоимости. Согласно НК РФ, продавец обязан выставить счет-фактуру, включающую сумму НДС, в срок не позднее 5 дней с момента подписания передаточного акта.

После получения соответствующих актов и оплаты, покупатель, находясь на общей системе налогообложения, имеет право на получение налогового вычета (ст. 171 НК РФ).

2. Вклад в уставный капитал

Согласно ст. 39 НК РФ, внесение или передача имущества в качестве вклада в уставный капитал не признается реализацией. Это значит, что формирование уставного капитала за счет основных средств – еще один из легитимных способов оптимизации налогообложения.

В части налога на прибыль у организации, приобретающей акции и доли в уставном капитале у других организаций дохода или убытка при передаче имущества не возникает.

При этом стоимость вклада признается равной остаточной стоимости вносимого имущества и определяется по данным налогового учета на дату перехода права собственности на это имущество, с учетом дополнительных расходов, которые признаются для целей налогообложения продавца.

В бухгалтерском и налоговом учете стоимость приобретенной доли в уставном капитале определяется исходя из остаточной стоимости имущества, переданного в качестве вклада. Но в бухгалтерском учете в стоимость финансового вложения включается также сумма НДС, восстановленного учреждением при передаче имущества в уставный капитал.

При передаче имущества в качестве вклада в уставный капитал необходимо учитывать, что продавец обязан восстановить НДС.

Что значит восстановить? Восстановление НДС производиться при передаче имущества или нематериальных активов в качестве вкладов в уставной капитал.

Счет-фактура, которая ранее была принята к вычету по НДС продавцом, в момент внесения вклада подлежит восстановлению и доначислению

Читайте также:  Бизнес-план кофейни. как открыть кофейню с нуля в 2020 году

к уплате в бюджет. Эта сумма «восстановления» будет отражена только в книге продаж по реквизитам той счет-фактуры, по которой изначально был заявлен вычет.

Налог на имущество юридических лиц

Каждый объект недвижимости, находящийся в собственности у организации подлежит обложению налогом на имущество. Порядок ведения учета и отчетности регламентируется гл. 30 НК РФ, а также положением о бухгалтерском учете 6/01 «Учет основных средств».

Плательщиками признаются российские организации в части движимого и недвижимого имущества, а также иностранные организации, ведущие деятельность на территории РФ, в собственности которых находится имущество, относящееся к основным средствам. Таким образом, уплата налога прекратится с момента выбытия объекта из их состава.

Недвижимое имущество признается в бухгалтерском учете основным средством, если одновременно выполняются несколько условий, предусмотренных п. 4. ПБУ 6/01: объект доведен до надлежащего состояния, пригодного для использования в деятельности организации сроком свыше 12 месяцев при этом не является объектом перепродажи и способен приносить экономическую выгоду.

Почему так важно, чтобы актив был надлежащего состояния и готов к использованию? Первоначальная стоимость объекта недвижимости формируется именно на этапе завершенного строительства или монтажа.

В нее включаются все фактические затраты необходимые, для доведения объекта, что называется, «до ума».

Если приобретенное имущество требует ремонта и без проведения реконструкции эксплуатация объекта невозможна, то покупатель такой недвижимости может не включать ее в состав основных средств до завершения работ.

А это значит, что имущество, находящееся на этапе незавершенного строительства или монтажа, не подлежит обложению налогом на имущество организаций. Невозможность эксплуатации недвижимости должна быть обязательно подтверждена технической документацией, актами выполненных работ по ремонту и реконструкции.

Однако, обложение имущественным налогом имеет свои особенности в зависимости от той системы налогообложения, на которой находится юридическое лицо (собственник здания). Если компания применяет общую систему, т.е. уплачивает налоги на прибыль организаций, то объектами в целях налогообложения признаются, как уже было сказано выше, недвижимое имущество, находящееся на его балансе.

Применение упрощенных систем налогообложения, например, таких как ЕНВД и УСН диктует свои правила и особенности уплаты налога.

Таким образом, «упрощенцы» обязаны уплачивать налог на имущество с жилых недвижимых объектов (не числящихся, как основные средства) и с недвижимости, используемой непосредственно для осуществления своей предпринимательской деятельности, например, помещение в торговом центре или склад (п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

Поскольку налог на имущество юридических лиц является региональным, то его уплата производится в соответствии со ставками, выбранными региональными властями.

Каждый субъект определяет для себя оптимальную налоговую ставку, которая не может быть выше той, что установлена НК РФ (в 2018 г.

2,2% от кадастровой стоимости объекта) и закрепляет ее в соответствующем региональном нормативном правовом акте.

От уплаты налога на имущество освобождены следующие категории юридических лиц:

  • организации, принимающие участие в подготовке чемпионата мира по футболу 2018;
  • оргкомитет РФ 2018 и все его филиалы;
  • организации, занимающиеся религиозной деятельностью;
  • организации, в которых трудятся преимущественно инвалиды;
  • организации, имеющие отношение к уголовно исправительной системе;
  • фармацевтические предприятия при условии, что это их основной вид деятельности.

Перечисленные льготы по уплате имущественного налога закреплены на государственном уровне.

Дополнительные льготы и поправки могут быть определены законами субъектов для отдельных категорий налогоплательщиков или видов имущества. Недвижимая собственность облагается налогом по ее кадастровой цене, которая присваивается ей на начало года. Если кадастровая стоимость объекта в течении года изменилась, то налог должен быть пересчитан и доплачен в бюджет.

Источник: https://lwise.pro/perehod-prava-sobstvennosti-na-zdanie.-nalogovaya-optimizaciya-po-sdelke

Налогообложение имущества и перехода права собственности на имущество

Налогообложение имущества в развитых странах осуществляется на основе двух групп налогов: налогов на совокупную стоимость имущества и налогов на отдельные виды имущества. Налоги на совокупную стоимость имущества, в свою очередь, подразделяются на налоги на личное состояние физических лиц и налоги на имущество юридических лиц.

Налогом на личное состояние облагается стоимость имущества физических лиц, за вычетом обязательств, возникающих в связи с владением имуществом. Оценка имущества производится на основе рыночной, или кадастровой, стоимости, определяемой в соответствии с методами, установленными законом.

Как правило, от обложения налогом на личное состояние освобождаются мебель и иная домашняя утварь, произведения искусства, патенты, страховые полисы, определенные виды частных коллекций (книг, марок), транспортные средства личного пользования, а также здания, строения, земельные участки в тех случаях, когда они подлежат обложению специальными налогами.

Налог на личное состояние может взиматься либо по единой ставке, либо в соответствии со шкалой прогрессивного налогообложения.

Единая ставка налогообложения применяется в Германии, Бельгии, Исландии и Люксембурге. Система прогрессивного налогообложения действует в Швеции, Финляндии, Норвегии, Испании и Швейцарии.

В других развитых странах указанный вид налогообложения не применяется.

Важная особенность налога на личное состояние заключается в достаточно высокой первоначальной сумме, с которой начинается обложение. Кроме того, обычно предусматриваются значительные льготы, предоставляемые различным категориям плательщиков.

В структуре общих налоговых поступлений доля налогов на личное состояние редко превышает 0,5%. Единственной страной, где доля этого налога существенна, является Швейцария. В начале 1990-х гг.

доля налогов на личное состояние в общем объеме налоговых поступлений в этой стране составляла около 2,2%, что объясняется спецификой швейцарской налоговой системы.

С налогом на личное состояние в принципе сходна система ежегодного налогообложения имущества юридических лиц. Эти налоги объединяет объект налогообложения — совокупная стоимость различных видов имущества, за вычетом обязательств, связанных с владением или распоряжением, и иных предоставляемых льгот.

Поступления по данному виду налогов в общем объеме налоговых поступлений к началу 1990-х гг. составляли: в Люксембурге — 2,93%, в Швейцарии — 1,49, в Германии — 0,9, в Канаде — 0,85, в Австрии — 0,65, в Норвегии — 0,35, в Финляндии — 0,02, в Швеции — 0,01%.

В остальных странах ОЭСР система единого налогообложения имущества юридических лиц не применяется.

Специальные налоги на отдельные виды имущества отличаются чрезвычайным разнообразием. Чаще всего этими налогами облагаются жилые дома, строения, сооружения и установки, застроенные и незастроенные земельные участки, средства транспорта (грузовые и легковые автомобили, мотоциклы, моторные лодки, самолеты и др.).

Все поимущественные налоги относятся к региональным, или местным, налогам, однако часто на центральном (федеральном, конфедеральном) уровне осуществляется общая регламентация их взимания. Специальные поимущественные налоги являются исторически самыми устоявшимися налогами. Доля поступлений по этим налогам в общем объеме налоговых поступлений в развитых странах сильно различается.

Так, если в Великобритании эта доля составляет свыше 10%, то в Бельгии, Греции, Австрии, Италии, Люксембурге, Турции, Финляндии, Швейцарии и Швеции, Испании она не превышает 1%. К странам с высокой долей поступлений по налогам на отдельные виды имущества относятся США (свыше 9%), Канада (свыше 8%), Новая Зеландия (около 6%), Австралия (почти 5%), Ирландия (2,5%), Франция (около 2%).

Наибольшая доля поступлений по поимущественному налогообложению принадлежит налогам, взимаемым с недвижимости.

При налогообложении строений и сооружений условия обложения обычно дифференцируются в зависимости от материала строений, способа крепления к земле, по размерам и назначению.

Как правило, существенно различаются условия налогообложения жилых домов и строений промышленного или иного хозяйственного назначения.

Налогообложение земельных участков различается в зависимости от хозяйственного назначения. Существуют различные системы налогообложения застроенных земельных участков, земель, используемых в сельском хозяйстве, и незастроенных земельных участков, не используемых для сельскохозяйственного назначения.

Ставки этих налогов обычно устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

От этих налогов могут освобождаться объекты, находящиеся в государственной собственности, в собственности органов местного самоуправления, а также в собственности ряда организаций, список которых устанавливается законодательно.

От поимущественных налогов следует отличать налоги на доходы от реализации имущества и налоги на доходы от владения или распоряжения имуществом. Эти группы налогов имеют разные объекты обложения:

  • 1) объект обложения поимущественными налогами — стоимость имущества (или ее оценка);
  • 2) налогами на доходы от реализации имущества облагается разница между продажной и покупной ценами;
  • 3) объекты обложения налогом на доходы от владения имуществом — как правило, арендные платежи, получаемые собственником от сдачи имущества в аренду.

Налогообложение доходов второго и третьего типов осуществляется либо в рамках общей системы подоходного налогообложения (налог на доходы физических лиц и корпорационный налог), либо путем введения специальных (дополнительных) налогов.

К таким специальным налогам относится налог на прирост капитала, взимаемый с доходов от реализации определенных видов имущества (ценных бумаг, застроенных и незастроенных земельных участков, зданий, строений, сооружений).

Доходы от владения и распоряжения имуществом, несмотря на то что они чаще всего облагаются налогом в рамках общей системы подоходного налогообложения, имеют определенную специфику.

Эти доходы облагаются налогом не только с учетом расходов на приобретение и содержание имущества: к ним почти всегда применяются особые режимы определения налоговой базы, для них характерны относительно высокий необлагаемый минимум, система различного рода зачетов и скидок.

Определение налоговой базы при обложении доходов от реализации и владения имуществом всегда осуществляется с учетом индекса инфляции, применяемого к ценам приобретения и расходам на содержание имущества.

Во всех развитых странах ежегодно публикуется официальный индекс инфляции, на размер которого корректируются (увеличиваются) расходы по приобретению и содержанию имущества либо вычитаемые из доходов от реализации, либо учитываемые при определении налоговых обязательств по доходам в форме рентных платежей.

Система индексации может применяться для пересчета первоначальной (покупной, балансовой) стоимости имущества.

Налогообложение имущества, особенно отдельных его видов, зачастую не связано с подоходным налогообложением. Нередко этим занимаются разные службы. Например, специалисты, производящие оценку стоимости недвижимого имущества, даже не имеют доступа к информации о доходах налогоплательщиков.

Поимущественным налогообложением занимаются налоговые органы отдельных штатов, а налогообложение доходов осуществляется федеральным органом — Службой внутренних доходов.

Кроме того, в США обложение отдельных видов имущества может быть отнесено к компетенции местных органов самоуправления (муниципалитетов, графств).

В Великобритании, напротив, действует единый налог, взимаемый с совокупной стоимости недвижимого имущества. Базой налогообложения служит годовая чистая стоимость имущества, которая переоценивается в соответствии с действующей методологией.

Основой для определения годовой чистой стоимости имущества является стоимость его найма в условиях свободного рынка при условии, что наниматель несет все расходы, связанные с ремонтом, содержанием и техническим текущим обслуживанием и страхованием.

Оценка имущества для целей налогообложения осуществляется специальной оценочной комиссией Службы внутренних доходов.

Источник: https://studme.org/1890041620297/ekonomika/nalogooblozhenie_imuschestva_perehoda_prava_sobstvennosti_imuschestvo

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector